La fin du dispositif Pinel a rebattu les cartes de l'investissement immobilier neuf. Jeanbrun, LMNP ou encore nue-propriété : les investisseurs disposent aujourd'hui de plusieurs solutions pour développer leur patrimoine.

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Invitée de la matinale du GROUPE FICADE au micro de Fabrice Cousté, consacrée à l'investissement immobilier, Emma Leca, Directrice Générale de Valorissimo, est revenue sur les dispositifs qui rencontrent le plus de succès auprès des investisseurs et des réseaux bancaires.

Selon elle, le marché est en train de vivre une transformation profonde :

« Avec le Pinel, nous étions sur un produit de défiscalisation. Aujourd'hui, nous sommes davantage sur des solutions patrimoniales, de retraite et de transmission. »

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Alors, quelles sont les meilleures solutions pour investir dans l'immobilier neuf en 2026 ?

Le dispositif Jeanbrun : une nouvelle logique patrimoniale

Depuis son lancement le 26 février 2025, le dispositif Jeanbrun s'impose progressivement comme l'une des principales alternatives au Pinel.

Pour Emma Leca, il ne faut pas comparer les deux dispositifs :

« Le Pinel était un produit très orienté défiscalisation. Le Jeanbrun apporte une solution différente, davantage tournée vers la gestion patrimoniale. »

Un mécanisme basé sur l'amortissement immobilier

La principale différence réside dans son fonctionnement.

Là où le Pinel accordait une réduction d'impôt, le Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement immobilier permettant d'optimiser la détention du bien sur le long terme. L'objectif n'est plus seulement de réduire sa fiscalité pendant quelques années, mais de construire un patrimoine durable capable de générer des revenus complémentaires à la retraite.

« Le Jeanbrun est un produit de retraite, un produit de transmission et un produit de détention longue. »

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Un dispositif qui trouve progressivement son public

Comme tout nouveau mécanisme fiscal, le Jeanbrun nécessite un travail de pédagogie.

Emma Leca rappelle d'ailleurs que le Pinel lui-même était considéré comme complexe lors de son lancement.

« Aujourd'hui, le Pinel paraît simple parce qu'il est rentré dans les habitudes. Au départ, il était lui aussi difficile à expliquer. »

Malgré cette phase d'apprentissage, les résultats sont déjà au rendez-vous.

Depuis son lancement, Valorissimo a réalisé plus d'une centaine de ventes en Jeanbrun, dont près de la moitié associées au Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

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Jeanbrun + LLI : une stratégie qui séduit de plus en plus d'investisseurs

L'une des solutions les plus performantes aujourd'hui repose sur le cumul entre le dispositif Jeanbrun et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).

Cette combinaison permet de bénéficier de plusieurs avantages.

À l'acquisition

• TVA réduite
• Crédit d'impôt sur la taxe foncière
• Prix d'acquisition optimisé

Pendant la détention

• Amortissement du bien immobilier
• Optimisation de la fiscalité des revenus locatifs
• Vision patrimoniale de long terme

« Avec le Jeanbrun + LLI, nous avons une optimisation à l'achat et une optimisation pendant toute la détention du bien. »

Le rôle de la SCI

L'accès au LLI nécessite généralement la création ou l'utilisation d'une SCI (Société Civile Immobilière).

Cette particularité peut parfois freiner certains investisseurs. Pourtant, selon les grands réseaux bancaires partenaires de Valorissimo, les clients déjà propriétaires d'une SCI constituent aujourd'hui une cible privilégiée pour ce type d'investissement.

La structure est souvent déjà en place et les avantages patrimoniaux sont bien compris.

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Le LMNP reste le grand gagnant du marché

Si un dispositif domine aujourd'hui le marché de l'investissement locatif, c'est bien le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Selon les chiffres présentés par Emma Leca lors de la matinale :

• Le LMNP géré et non géré représente 70 % des ventes d'investissement réalisées par Valorissimo en 2025.
• À titre de comparaison, le Pinel représentait encore 56 % des ventes fin 2024.

Ces chiffres illustrent la montée en puissance des solutions basées sur l'amortissement.

Le LMNP géré

Le LMNP géré repose sur un bail commercial signé avec un exploitant professionnel.

Cette formule est particulièrement utilisée dans :

• Les résidences étudiantes
• Les résidences seniors
• Les résidences de tourisme.

L'investisseur délègue totalement la gestion locative tout en percevant des loyers.

Le LMNP non géré

Le LMNP non géré connaît une progression particulièrement forte.

À lui seul, il représente désormais près de 47 % du volume d'affaires réalisé sur les produits LMNP chez Valorissimo en 2025.

Cette tendance traduit une volonté croissante des investisseurs de conserver la maîtrise de leur bien :

• Choix du locataire
• Liberté de revente
• Gestion directe du patrimoine
• Absence de dépendance à un exploitant.

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La nue-propriété : une solution patrimoniale en plein essor

Autre dispositif mis en avant par Emma Leca : la nue-propriété.

Très appréciée des réseaux bancaires, elle répond aux attentes des investisseurs recherchant une solution simple à comprendre et efficace sur le plan patrimonial.

Pourquoi la nue-propriété séduit-elle autant ?

La formule cumule plusieurs avantages :

• Aucune fiscalité sur les loyers pendant la durée du démembrement
• Aucun locataire à gérer
• Acquisition à prix décoté
• Valorisation patrimoniale sur le long terme
• Transmission facilitée aux héritiers

Pour les investisseurs qui n'ont pas besoin de revenus immédiats, la nue-propriété constitue aujourd'hui l'une des solutions les plus pertinentes pour préparer l'avenir.

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Comment construire son patrimoine immobilier en 2026 ? 

Les investisseurs ne recherchent plus uniquement une réduction d'impôt immédiate, mais des solutions capables de répondre à des objectifs patrimoniaux de long terme : préparation de la retraite, génération de revenus complémentaires, transmission du patrimoine ou encore optimisation fiscale durable.

Dans ce contexte, le dispositif Jeanbrun, notamment lorsqu'il est associé au Logement Locatif Intermédiaire (LLI), s'impose comme une alternative crédible au Pinel. Le LMNP, qu'il soit géré ou non géré, confirme son statut de référence sur le marché grâce à son mécanisme d'amortissement et sa souplesse de gestion. Enfin, la nue-propriété continue de séduire les investisseurs à la recherche d'une stratégie patrimoniale simple et performante sur le long terme.

Plus que jamais, le choix du dispositif dépend du profil de l'investisseur, de ses objectifs et de son horizon de détention. Une chose est certaine : les solutions patrimoniales ont désormais pris le relais des anciens mécanismes de défiscalisation et redessinent les contours de l'investissement immobilier neuf en France.

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