Fiscalité immobilière : quel régime d'imposition choisir pour vos revenus locatifs ?
Micro-foncier, foncier réel, micro-BIC, régime réel, LMNP, LMP, SCI à l'IS... Face à cette liste, beaucoup d'investisseurs et leurs conseillers perdent le fil. Pourtant, le choix du bon régime d'imposition repose sur seulement 2 décisions structurantes : comment vous détenez le bien (en nom propre ou via une société), et comment vous le louez (nu ou meublé). Une fois ces deux choix posés, le régime fiscal applicable en découle presque mécaniquement.
Ce guide déroule cet arbre de décision étape par étape, pour vous permettre d'identifier rapidement le régime le plus adapté à votre situation ou à celle de votre client.
Fiscalité immobilière
Comment vos loyers sont-ils imposés ? Tout dépend de deux choix: détenir en société ou en nom propre, louer nu ou meublé.
Premier choix : détenir en nom propre ou via une société
La détention en nom propre signifie que vous achetez le bien directement, en votre nom. C'est le mode de détention le plus simple, et celui qui concerne la majorité des primo-investisseurs.
La détention via une société (le plus souvent une SCI, parfois une SARL ou une SAS) introduit une couche supplémentaire : celle de la fiscalité de la société elle-même, avant même de parler des revenus qu'elle génère. Deux cas de figure existent :
- une SCI à l'IR (à l'impôt sur le revenu) est fiscalement transparente : les mêmes règles que la détention en nom propre s'appliquent, au prorata des parts de chaque associé
- une société à l'IS (SCI à l'IS, SARL, SAS) est imposée en tant que personne morale, avec ses propres règles et une double imposition potentielle à la sortie.
C'est précisément cette structuration en société qui ouvre l'accès à des dispositifs comme le LLI, qui exige une détention via une personne morale.
Deuxième choix : louer nu ou meublé
Ce choix détermine la catégorie fiscale de vos revenus locatifs :
- la location nue génère des revenus fonciers, imposés selon les règles du micro-foncier ou du foncier réel ;
- la location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés selon les règles du micro-BIC ou du régime réel : c'est le terrain de jeu du statut LMNP.
La location meublée offre en général un cadre fiscal plus favorable grâce à l'amortissement, mais elle implique davantage d'obligations déclaratives et un mobilier conforme aux exigences légales.
Location nue en nom propre : micro-foncier ou foncier réel
Tant que vos revenus fonciers bruts annuels restent sous le seuil de 15 000 €, le régime micro-foncier s'applique automatiquement. Il consiste en un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans possibilité de déduire vos charges réelles : un régime pensé pour la simplicité, pas pour l'optimisation.
Au-delà de ce seuil, ou sur option lorsque c'est plus avantageux, vous basculez au régime réel. Vous déduisez alors vos charges effectives (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion) de vos revenus bruts. Si ces charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans certaines limites : un levier particulièrement utile pour les propriétaires qui réalisent des travaux importants.
Location meublée en nom propre : micro-BIC, LMNP ou LMP
Le régime micro-BIC
Sous un plafond de recettes annuelles, deux abattements coexistent selon le type de meublé :
- 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € de recettes pour un meublé classique ou classé ;
- 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé.
Ces seuils sont réévalués régulièrement en loi de finances : mieux vaut toujours vérifier le montant en vigueur sur impots.gouv.fr avant de trancher.
Le régime réel et l'amortissement du LMNP
Au-delà des seuils du micro-BIC, ou sur option, le loueur passe au régime réel. C'est le cœur de l'avantage fiscal du LMNP : la possibilité d'amortir comptablement le bien (hors terrain), le mobilier et certains frais, année après année, en plus de déduire les charges réelles. Ce mécanisme permet souvent de neutraliser une grande partie, voire la totalité, du résultat fiscal imposable pendant de nombreuses années.
Un point d'attention récent mérite d'être signalé : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Ce changement, introduit pour corriger ce qui était identifié comme un avantage fiscal disproportionné du régime, ne remet pas en cause l'intérêt du LMNP au réel pendant la période de détention, mais il change la donne au moment de la sortie et doit être intégré dans toute simulation de rentabilité long terme.
La bascule vers le LMP
Lorsque les recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an et deviennent supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal, le loueur bascule automatiquement du statut LMNP vers celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Ce changement de statut a des conséquences importantes : affiliation aux cotisations sociales des indépendants (de l'ordre de 35 à 45 % du bénéfice, contre les seuls prélèvements sociaux en LMNP), mais aussi un régime de plus-value professionnelle potentiellement plus favorable après plusieurs années d'activité, avec des cas d'exonération selon le niveau de recettes.
Pour approfondir les arbitrages entre micro-BIC et régime réel selon votre situation fiscale, notre article LMNP ou LLI : quel dispositif choisir selon votre tranche d'imposition ? creuse la question de la TMI en détail. Voir aussi Les 3 avantages d'un investissement en LMNP non géré.
Détenir via une société : SCI à l'IR, SCI à l'IS, SARL, SAS
Une SCI à l'IR (hors SARL de famille) applique les mêmes règles que la détention en nom propre, réparties entre associés au prorata de leurs parts : micro-foncier ou foncier réel pour du nu, micro-BIC ou réel pour du meublé.
Une société à l'IS (SCI à l'IS, SARL, SAS) change radicalement de logique : le résultat imposable se calcule après déduction des charges et de l'amortissement, souvent au point d'annuler une grande partie de l'impôt au niveau de la société. Mais cette économie a une contrepartie : le bénéfice est d'abord soumis à l'impôt sur les sociétés (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà), puis, si vous souhaitez percevoir ce résultat sous forme de dividendes, une seconde imposition s'applique à la sortie, généralement sous la forme d'une flat tax à environ 30 %. C'est le prix de la double imposition en société — à mettre en balance avec les avantages en matière de transmission.
C'est notamment cette structuration en société qui permet de cumuler LMNP et transmission facilitée, comme le détaille notre article Associer LMNP et SARL de famille pour optimiser son patrimoine et sa succession.
Et à la revente ? La fiscalité de la plus-value
Le régime de plus-value dépend lui aussi de votre statut :
- pour un particulier (location nue ou LMNP), la plus-value est imposée à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs pour durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Pour le LMNP, rappel : les amortissements déduits depuis 2025 viennent désormais réduire l'avantage de ces abattements en étant réintégrés à la base taxable.
- pour un professionnel (LMP, société à l'IS), c'est le régime des plus-values professionnelles qui s'applique, avec ses propres règles d'exonération liées à l'ancienneté de l'activité et au niveau de recettes.
Récapitulatif : quel régime pour quel profil ?
- Vous débutez, avec un projet locatif modeste → micro-foncier (nu) ou micro-BIC (meublé) : simplicité maximale, peu d'administratif.
- Vous avez des charges ou travaux importants sur un bien loué nu → foncier réel, pour activer un éventuel déficit foncier.
- Vous investissez dans le neuf ou l'ancien avec mobilier, et votre TMI est de 30 % ou plus → LMNP au régime réel, pour maximiser l'effet de l'amortissement.
- Vos recettes meublées dépassent 23 000 € et vos autres revenus professionnels → passage en LMP à anticiper, avec ses conséquences sociales et sa fiscalité de sortie différente.
- Vous cherchez à structurer un patrimoine familial ou à préparer une transmission → société à l'IS (SCI, SARL de famille), malgré la double imposition à la sortie.
Pour objectiver ce choix sur un dossier concret et éviter les approximations, le simulateur immobilier de Valorissimo permet de comparer l'impact de chaque régime selon le profil fiscal de votre client.
FAQ
Qu'est-ce qu'une SCI et à quoi sert-elle ? ▾
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle sert principalement à structurer un achat à plusieurs, organiser la gestion du patrimoine et faciliter sa transmission aux héritiers. Pour une vision complète, consultez notre guide complet sur la SCI en 2026.
Faut-il choisir une SCI à l'IR ou à l'IS ? ▾
Le choix dépend surtout de votre tranche marginale d'imposition (TMI) et de votre stratégie. La SCI à l'IR convient plutôt aux TMI ≤ 30 % avec un objectif de revente à long terme, tandis que la SCI à l'IS est adaptée aux TMI élevées et aux stratégies de capitalisation grâce à l'amortissement comptable. C'est l'arbitrage le plus structurant pour la rentabilité nette sur 20 à 30 ans.
Une SCI peut-elle faire de la location meublée ? ▾
Une SCI à l'IR ne peut pas exercer une activité de location meublée de manière habituelle sans basculer vers l'IS, la location meublée étant considérée comme une activité commerciale. La location meublée est le plus souvent portée en nom propre via le statut LMNP, ou directement via une SCI soumise à l'IS.
Comment une SCI facilite-t-elle la transmission de patrimoine ? ▾
La SCI permet de transmettre progressivement des parts sociales par donation, en bénéficiant d'un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Elle évite aussi les blocages liés à l'indivision et permet aux parents de conserver le contrôle de la gestion via les statuts, même après avoir transmis une partie des parts.
Une SCI est-elle soumise à l'IFI ? ▾
Oui : les parts de SCI entrent dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dès lors que la valeur nette du patrimoine immobilier de l'associé dépasse 1,3 million d'euros. C'est une donnée essentielle à intégrer dans la stratégie patrimoniale globale, quel que soit le régime fiscal choisi (IR ou IS).
Quels sont les pièges les plus fréquents avec une SCI ? ▾
Les erreurs les plus courantes sont un mauvais arbitrage IR/IS, une vision purement fiscale sans réflexion patrimoniale long terme, l'absence de stratégie de sortie (liquidité des parts), le manque d'anticipation des conflits entre associés, et une sous-estimation de la complexité administrative et comptable. Une SCI mal structurée peut dégrader la performance au lieu de l'améliorer.
Peut-on changer le régime fiscal d'une SCI après sa création ? ▾
Une SCI initialement à l'IR peut opter pour l'IS jusqu'au 5ᵉ exercice comptable. En revanche, ce choix est irrévocable : une fois passée à l'IS, la SCI ne peut plus revenir à l'IR. C'est pourquoi le régime fiscal doit être anticipé dès la constitution des statuts, en fonction de la stratégie de détention et de revente envisagée.
Qu'est-ce que le LLI et comment se combine-t-il avec une SCI ? ▾
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) offre des avantages fiscaux spécifiques aux SCI soumises à l'IS : TVA réduite à 10 %, 20 ans d'exonération de taxe foncière, et des revenus fonciers peu ou pas fiscalisés grâce à l'amortissement comptable. Pour aller plus loin, découvrez notre article sur le LLI, une solution d'investissement idéale en 2026.
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun et pourquoi privilégier une SCI à l'IR ? ▾
Le dispositif Jeanbrun repose nativement sur le mécanisme du déficit foncier, propre à l'IR. Pour cumuler efficacement Jeanbrun et LLI, l'investissement doit être structuré via une SCI transparente soumise à l'IR : le déficit foncier généré vient gommer les revenus fonciers existants et s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an. Détails dans notre article sur le combo Jeanbrun + LLI.
Comment est calculée la plus-value à la revente d'un bien détenu en SCI ? ▾
Pour une SCI à l'IR, la plus-value bénéficie d'un abattement pour durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour une SCI à l'IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable après amortissements cumulés, ce qui peut générer un impôt plus élevé, sans réduction liée à la durée de détention.
Faut-il une SCI pour investir en LMNP ? ▾
Non, dans la majorité des cas, l'investissement en LMNP se fait en nom propre plutôt qu'en SCI à l'IR, car cette dernière ne peut pas exercer d'activité de location meublée habituelle sans risquer une requalification. Une SCI à l'IS reste toutefois possible pour porter un projet LMNP, notamment dans une logique de capitalisation à plusieurs associés.
