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Investir en immobilier neuf en 2027 : oui, c’est encore possible (dès 120 €/mois)
Taux à 3,70 %, Jeanbrun, LMNP, PLF 2027 : peut-on encore investir en 2027 ? 3 simulations chiffrées pour CGP, dès 120 €/mois d'effort d'épargne.
Investir en immobilier neuf en 2027 : oui, c’est encore possible (dès 121 €/mois)
Hausse des taux, budget 2027, réforme du LMNP : vos clients hésitent. En tant que CGP, vous pouvez leur répondre avec des chiffres. Voici le point au 6 novembre 2026, et trois simulations d’investissement locatif issues de notre simulateur Valorissimo.
1. Taux de crédit immobilier : une hausse réelle, mais à relativiser
Les taux de crédit immobilier remontent depuis le début de l’année, portés par l’OAT 10 ans autour de 5 %. Selon les courtiers, le taux sur 20 ans se situe entre 3,5 % et 3,9 % en novembre 2026 (Meilleurtaux 3,70 %, Pretto 3,76 % en moyenne). Les courtiers anticipent un niveau proche de 4 % d’ici fin 2026.
Pour vos clients, deux arguments : le niveau actuel reste inférieur à celui de novembre 2008 (4,8 %), et un crédit peut être renégocié si les taux baissent. Pour un prêt de 250 000 € sur 20 ans, la hausse d’octobre à novembre ajoute environ 13 € de mensualité (Pretto) : l’impact est réel, il n’est pas dramatique.
Taux moyen sur 20 ans (%)
Sources : Meilleurtaux (nov. 2026 et 2008), Observatoire Crédit Logement/CSA (août 2026).
2. Fiscalité 2027 : ce qui est voté, ce qui n’est qu’en projet
Statut du bailleur privé (Jeanbrun) : en vigueur
Créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir un logement neuf loué nu (base de 80 % du prix, taux de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer, plafond de 8 000 à 12 000 € par an), contre un engagement de location de 9 ans à loyers et ressources plafonnés. Il couvre les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028.
LMNP : le PLF 2027 prévoit un plafonnement, pas une suppression
Le projet de loi de finances 2027 (article 7, présenté le 1er octobre) propose de plafonner l’amortissement LMNP à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an. Ce texte n’est pas adopté : la commission des finances a rejeté la partie recettes le 9 octobre. Selon les analyses publiées, les résidences de services (étudiantes, seniors) seraient exclues du plafonnement. À rappeler aussi : depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value de revente, hors résidences de services.
Conseil de méthode : présentez à vos clients une fiscalité « actuelle » et une version « PLF 2027 », et suivez le calendrier parlementaire avant toute signature.
3. Trois simulations d’investissement dans le neuf
Trois profils, trois stratégies, un même cadre : célibataire, 1 part, apport de 10 000 €, prêt sur 20 ans à 3,7 %, assurance 0,36 %, revalorisation du bien de 1 %/an. L’effort d’épargne est la somme que l’investisseur ajoute chaque mois, une fois les loyers perçus (et les économies d’impôt pour Jeanbrun).
3 stratégies pour investir dans le neuf
| Caractéristiques | LMNP Géré | LMNP Non Géré | Jeanbrun |
|---|---|---|---|
| Type de location | Meublé en résidence avec exploitant | Meublé en location directe | Location nue à loyers plafonnés |
| Bail commercial | ✔ Oui | ✘ Non | ✘ Non |
| Récupération de TVA | ✔ Oui | ✔ Oui, sous conditions | TVA réduite à 10 % |
| Gestion locative | Exploitant | Propriétaire | Propriétaire |
| Risque locatif | Limité | Présent | Présent |
| Fiscalité / avantage principal | Amortissement LMNP + Récupération de TVA | Amortissement LMNP + Récupération de TVA possible | Amortissement Jeanbrun + avantages LLI (TVA 10 % + pas de taxe foncière pendant 20 ans) |
| Rentabilité visée | Modérée | Souvent plus élevée | Équilibre fiscalité / effort d’épargne |
| Pour quel profil ? | Investisseur qui veut déléguer | Investisseur qui cherche plus de rendement | Investisseur fortement fiscalisé |
Sous réserve de l’évolution de la loi de finances : le PLF 2027 propose de plafonner l’amortissement LMNP (voir section 2).
Investir pour 121 € / mois en LMNP non géré
My Campus Évreux
Studio 17,88 m² · Zone B1 · Livraison 4T 2028*
Qui finance l’opération ?
Locataires 67,2 %L’investisseur 23,9 %TVA récupérée 8,9 %
*Simulation non contractuelle : célibataire, 1 part, TMI 30 % · apport 10 000 € · prêt 81 218 € sur 20 ans à 3,7 % · assurance 0,36 % · mensualité 504 € assurance comprise · revalorisation 1 %/an · frais de notaire offerts · mobilier 2 000 € TTC · récupération de TVA sous conditions.
Investir pour 181 € / mois en LMNP géré
Campus Latitude
Studio 17,49 m² · Zone B1 · Livraison 3T 2028*
Qui finance l’opération ?
Locataires 55 %L’investisseur 45 %
*Simulation non contractuelle : célibataire, 1 part, TMI 30 % · apport 10 000 € · prêt amortissable 63 450 € sur 20 ans à 3,7 % · assurance 0,36 % · mensualité 394 € assurance comprise · revalorisation du bien 1 %/an · frais de notaire offerts.
Investir pour 172 € net / mois en Jeanbrun + LLI
Les Rives Papillon
Studio 18,83 m² · Zone B1 · Livraison 4T 2028*
Qui finance l’opération ?
Locataires 40 %L’investisseur 40 %L’État 20 %
*Simulation non contractuelle : célibataire, 1 part, TMI 41 % · apport 10 000 € · prêt de 69 975 € sur 20 ans à 3,7 % · assurance 0,36 % · mensualité 434 € assurance comprise · revalorisation du bien et des loyers 1 %/an · frais de notaire 1 925 € · économies fiscales estimées sous conditions.
En résumé : effort d’épargne moyen par mois, sur 20 ans (€)
Lecture pour un CGP
LMNP géré : l’exploitant gère le bien et le risque locatif est limité ; profil qui veut déléguer. LMNP non géré : rentabilité plus élevée, mais gestion et risque locatif à la charge du propriétaire ; l’amortissement serait le plus exposé au plafonnement du PLF 2027 s’il est adopté. Jeanbrun + LLI : amortissement en location nue avec TVA à 10 %, adapté aux clients fortement fiscalisés.
4. Le marché du neuf : pourquoi 2027 peut être un bon moment
Les ventes de logements neufs ont chuté de 23,6 % au T2 2026 (FPI), mais les investisseurs particuliers sont la seule catégorie en hausse : +13,4 % au T2, +19,4 % sur le semestre, avec 6 573 logements, soit un niveau encore très bas. Pour vos clients, moins de concurrence acheteuse et des promoteurs plus ouverts à la discussion : le prix de vente moyen constaté dans nos dossiers est de 234 000 €, en baisse de 11 % sur un an.
5. Les questions de vos clients
Peut-on encore investir en 2027 ?
Oui, avec une stratégie adaptée : Jeanbrun est applicable jusqu’à fin 2028 et le LMNP en résidence de services reste, à ce jour, hors du plafonnement proposé.
Faut-il attendre une baisse des taux ?
Personne ne peut la garantir. Un crédit se renégocie, un prix d’achat ou un dispositif fiscal ne se renégocient pas.
Quels sont les risques ?
Vacance locative, évolution de la loi fiscale, revente avant la fin de l’engagement, livraison différée. Un investissement locatif reste un engagement long, sans garantie de rendement.
Conclusion : rassurer avec des chiffres
En 2027, l’investissement locatif dans le neuf demande plus de méthode, pas moins d’ambition : taux autour de 3,7 %, Jeanbrun en vigueur, LMNP sous surveillance. Testez ces scénarios avec le simulateur Valorissimo et adaptez-les au profil de chaque client. Suivez-nous sur LinkedIn @valorissimo et Instagram @valo.rissimo.
Article à visée d’information, non constitutif d’un conseil en investissement ou fiscal. Sources : Meilleurtaux, Pretto, Vousfinancer, Crédit Logement/CSA, FPI, SDES, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, PLF 2027. Mis à jour le 6 novembre 2026.
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Investissement immobilier neuf en 2027 : taux de crédit, LMNP, dispositif Jeanbrun, LLI et simulations d’effort d’épargne pour accompagner vos clients.
Oui, un investissement locatif dans le neuf en 2027 peut rester pertinent s’il correspond au profil et aux objectifs de l’investisseur. Les loyers peuvent contribuer au remboursement du crédit, tandis que certains dispositifs fiscaux améliorent l’équilibre du projet. Il faut néanmoins comparer le prix d’achat, les charges, la demande locative, le financement et les risques, sans supposer que le rendement ou la revente sont garantis.
Au 6 novembre 2026, l’article retient un taux de 3,7 % sur 20 ans pour ses simulations. Il s’agit d’une hypothèse de financement, pas d’une prévision certaine pour 2027 ni d’un taux accessible à tous. Le taux effectivement proposé dépendra du dossier de l’emprunteur, de la banque et du marché au moment de la souscription.
Une future baisse des taux immobiliers n’est pas garantie. Attendre peut améliorer le coût du crédit si les taux reculent, mais peut aussi faire perdre un prix négocié ou une opportunité locative. En cas de baisse ultérieure, une renégociation de crédit ou un rachat peut parfois être envisagé, sous réserve de frais et de conditions bancaires.
Les simulations Valorissimo présentées dans cet article illustrent trois efforts d’épargne moyens sur 20 ans : 121 € par mois en LMNP non géré, 181 € en LMNP géré et 172 € en Jeanbrun + LLI. Ces résultats sont non contractuels et reposent sur des hypothèses précises, notamment un apport de 10 000 €, un prêt sur 20 ans à 3,7 % et des caractéristiques propres à chaque programme. Ils ne constituent pas une promesse de mensualité ou de rentabilité.
L’effort d’épargne mensuel correspond à la somme que l’investisseur doit apporter après prise en compte des recettes locatives et des dépenses retenues dans la simulation. Pour le scénario Jeanbrun + LLI de l’article, les économies d’impôt estimées sont également prises en compte. Cet indicateur dépend des loyers effectivement encaissés, de la fiscalité, des charges et du crédit.
En LMNP géré, un exploitant prend en charge l’exploitation du logement, généralement dans le cadre d’un bail commercial. En LMNP non géré, le propriétaire loue en direct ou confie la gestion à un mandataire. Le premier peut faciliter la gestion mais implique un risque lié à l’exploitant ; le second offre davantage de maîtrise et expose plus directement à la vacance locative et aux impayés.
La récupération de TVA en LMNP est possible pour certaines opérations sous conditions, notamment selon l’activité exercée, les prestations de services et le droit à déduction du propriétaire. Elle n’est pas automatique en location meublée. L’article présente un scénario LMNP non géré avec une TVA récupérée estimée à 14 667 € et un scénario LMNP géré à 15 280 €, sous réserve des conditions propres à chaque montage.
Le dispositif Jeanbrun, présenté dans l’article comme issu de la loi de finances pour 2026, repose sur un amortissement fiscal pour certains logements neufs loués nus. Il prévoit notamment une durée de location de 9 ans, des plafonds de loyers et de ressources, et des conditions d’éligibilité. L’article indique une date limite d’acquisition au 31 décembre 2028. L’avantage réel dépend de la situation fiscale du contribuable et du respect des règles applicables.
L’article illustre un investissement combinant Jeanbrun et LLI. Le LLI peut, sous conditions, permettre une TVA réduite à 10 % et un avantage lié à la taxe foncière, tandis que Jeanbrun apporte un mécanisme d’amortissement en location nue. Le cumul dépend de l’éligibilité exacte de l’opération et du montage retenu ; il ne doit pas être présenté comme automatique pour tout logement neuf.
Au 6 novembre 2026, l’article précise que le PLF 2027 propose un plafonnement de l’amortissement LMNP et non une suppression générale du statut. Cette proposition n’est pas présentée comme adoptée à la date de l’article. Le texte peut évoluer pendant la procédure parlementaire : les règles définitives devront être vérifiées avant toute décision d’investissement.
Dans les simulations citées, la rentabilité meublée brute annoncée est de 6,66 % pour My Campus Évreux en LMNP non géré et de 4,1 % pour Campus Latitude en LMNP géré. Le scénario Les Rives Papillon en Jeanbrun + LLI affiche une rentabilité locative nue de 4,16 %. Ces taux correspondent à des hypothèses propres aux lots étudiés et ne doivent pas être confondus avec un rendement net garanti.
Les principaux risques d’un investissement locatif neuf comprennent la vacance locative, les impayés, l’évolution de la fiscalité, des charges plus élevées que prévu, un retard de livraison et les difficultés de revente. En résidence gérée s’ajoute le risque de défaillance de l’exploitant. Une simulation prudente doit intégrer plusieurs scénarios de loyers, de coûts et de durée de détention.
Un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) peut comparer le LMNP géré, le LMNP non géré et Jeanbrun + LLI sur des critères communs : prix TTC et HT lorsque pertinent, loyers, effort d’épargne, financement, fiscalité, charges, gestion locative, risques et conditions de revente. Le simulateur Valorissimo aide à illustrer plusieurs scénarios adaptés au profil du client.
