Le neuf en Résidence Principale : plus qu'une option, une stratégie

« Je ne comprends pas aujourd’hui qu’un primo qui veut acheter un appartement n’achète pas du neuf. ». Vincent Belhacene, co-fondateur de Côté Neuf, résume parfaitement l’évolution silencieuse mais profonde du marché résidentiel français : en 2025, le neuf n’est pas un extra, c’est même souvent ce qui rend le projet possible pour les primo-accédants.

Aux côtés d’Emma Leca, Directrice Générale de Valorissimo, il décrypte les réaƒlités du terrain, les attentes des acheteurs, les blocages bancaires et surtout : pourquoi l’accompagnement par un tiers de confiance est devenu indispensable

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Un marché plus complexe, un besoin d’accompagnement plus fort

Dès le début, Vincent pose le décor :

" L’immobilier neuf est un marché spécifique. Il ne ressemble pas à l’ancien. Beaucoup de gens ne savent même pas comment on achète. Être accompagné par un tiers de confiance, c’est ce qui permet d’avoir une expérience plus sereine."

Pour les acheteurs, la VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), les normes RE2020, les calendriers de livraison, les appels de fonds… tout cela est nouveau.
Cet accompagnement n’est plus un “plus” : il conditionne la réussite du projet.

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Solvabiliser avant de chercher

Emma pointe une difficulté majeure : l’accès au financement, pourtant clé dans la résidence principale.

Vincent explique l'importance de solvabiliser le client avant qu'il ne commence à chercher. "On le fait pré-financer par sa banque ou un courtier pour obtenir un budget fiable."

Une approche qui permet :

• d’intégrer le prêt à taux zéro
• les prêts boostés bancaires
• le prêt Action Logement
• et de calculer précisément la capacité d’achat dans le neuf.

Résultat : une vision budgétaire réaliste avant même d’entrer dans un programme.

Mais malgré tout, un client sur dix ne passe pas

Même avec ce travail d’anticipation :

« Aujourd’hui, malgré nos efforts, un client sur dix ne va pas au bout pour des raisons de financement. »

Notamment à cause du HCSF, aux normes d’endettement (souvent autour de 35 %)d et à certains organismes de caution plus frileux.
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Le marcé est exigeant et l'importance du conseil devient capitale.

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Le neuf : plus cher sur le prix d'acquisition mais pas vraiment in fine

"Oui, le neuf est plus cher en prix facial. 20, 30, parfois 35% de plus. Et heureusement : on achète un bien neuf, RE2020, DPE A, sans travaux à prévoir."

Mais in fine ?
Les mensualités sont souvent proches, voire identiques, grâce :

1. Aux frais de notaire réduits

• 7,8 à 8,3 % dans l’ancien
• 2 à 2,5 % dans le neuf
• parfois 0 % avec une offre promoteur

2. Aux aides financières

• PTZ
• TVA réduite selon les zones
• prêts aidés par les banques

3. À la réduction massive des charges

Un DPE A divise souvent les dépenses d’énergie par 2 ou 3 par rapport à l’ancien.

4. À la sécurisation sur le long terme

"Dans le neuf, on est tranquille pendant vingt ans. Les travaux, les ravalements, la chaudière, ce ne sont pas des questions que l’acquéreur a à se poser."
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➡️ Le neuf n’est pas un choix émotionnel
➡️ C’est un choix rationnel, financier et sécurisant, notamment pour la primo-accession.

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Les acheteurs veulent de l’ancien, mais repartent avec du neuf

« Quasiment tous mes clients qui achètent du neuf étaient au départ partis pour acheter de l'ancien. »

Pourquoi ce basculement massif ?

Parce que :

• ils découvrent ce qu’ils peuvent vraiment se permettre dans le neuf
• ils se rendent compte que les charges et les travaux alourdissent l’ancien
• ils voient que les mensualités finales sont équivalentes
• ils comprennent qu'ils peuvent être propriétaires avec moins d’apport (5–6 k€ seulement).

Un élément souvent ignoré :
➡️ l’ancien exige en moyenne 30 000 € d’apport en IDF pour un achat à 300 000 €.
➡️ Dans le neuf, 5 000 à 6 000 € suffisent souvent.

Un jeu d’arbitrages que peu d’acheteurs maîtrisent seuls.

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La VEFA, un mode d’achat souvent mal compris

" La VEFA, c’est acheter un bien sur plan qui sera livré plus tard. On paie au fur et à mesure de l’avancement des travaux, selon des appels de fonds certifiés. "

Un fonctionnement sécurisé, encadré, mais méconnu, d’où :
➡️ la nécessité d’un tiers de confiance pour guider le client dans les étapes.

Le neuf demande d’aller vite parce que les stocks tournent. Le client, lui, a besoin de temps pour réfléchir. Il faut manier les deux intelligemment.

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Comment bien identifier le besoin du client en résidence principale ?

Vincent insiste : la découverte est la clé.

"En résidence principale, on s’intéresse d’abord au client lui-même. Comment se projette-t-il ? Quels sont ses besoins de vie ? Parfois, ce sont les futurs collèges des enfants qui déclenchent une décision."

Les questions essentielles :

• situation familiale
• horizon de détention
• quotidien
• déplacements
• secteurs prioritaires.

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Et la revente ? La liquidité ?

Sujet incontournable :

« Il suffit de revendre au prix d’achat pour récupérer la moitié des mensualités versées, puisqu’elles remboursent du capital. »

L’immobilier suit une tendance structurelle haussière à long terme, mais la vraie logique est ailleurs :
➡️ la constitution de capital
➡️ la sécurisation du foyer
➡️ l’absence de mauvaises surprises financières

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Les 4 avantages majeurs du neuf en résidence principale

Vincent les résume parfaitement :‍

1. Des aides massives (PTZ, TVA réduite, prêts boostés)

Souvent jusqu’à 60 000 à 80 000 € d’intérêts économisés.

2. Un financement plus facile

Les banques adorent le neuf, notamment pour les critères ESG.

3. Un DPE A ultra sécurisant

En anticipation des futures contraintes légales sur les logements énergivores.

4. Des charges et des risques divisés

Pas de travaux imprévus, pas de ravalement surprise.
Idéal pour un ménage déjà endetté à 35 %.

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Pourquoi Côté Neuf s’est spécialisé dans la résidence principale ?

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« Nous étions courtiers en crédit. Des primo-accédants nous demandaient ce qu’ils pouvaient acheter dans le neuf, mais personne ne savait leur répondre. C’est pour ça qu’on a créé Côté Neuf. »

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Le neuf était un marché délaissé, peu compris, et pourtant :
➡️ en 2025, il représente 80 % du marché de la RP.

Une expertise rare, encore peu maîtrisée et donc extrêmement recherchée.

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À travers cet échange riche, Emma Leca et Vincent Belhacene rappellent une réalité clé :

👉 les acheteurs ont besoin de repères, de clarté et d’un tiers de confiance pour naviguer dans un marché devenu technique.

Le rôle des professionnels : CGP, prescripteurs est plus essentiel que jamais.

Quand on met tout sur la table : financement, risques, charges, sécurisation, normes, la résidence principale en neuf s’impose, dans la majorité des cas, comme le choix le plus logique.

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Chapitrage de la vidéo :

00:00 – Présentation & contexte du marché

• Qui est Vincent (Côté Neuf)
• Pourquoi le neuf interroge en 2025

00:38 – Pourquoi un tiers de confiance est indispensable

• Le neuf est complexe
• Le client ne sait pas comment acheter
• L’accompagnement rassure

01:34 – Le financement : la vraie difficulté du neuf aujourd’hui

• Refus de prêts, HCSF, limites d’endettement
• Pourquoi 1 client sur 10 échoue malgré tout
• Le rôle de la solvabilisation en amont

04:09 – Neuf vs Ancien : casser les idées reçues

• Le neuf est plus cher mais pas forcément en mensualités
• Frais de notaire, DPE, économies d’énergie
• Pourquoi cela devient un choix rationnel pour certains profils

05:59 – Pourquoi les clients finissent par choisir le neuf

• Ceux qui viennent pour l’ancien basculent souvent
• Moins d’émotionnel, plus de logique budgétaire

07:11 – Pourquoi Côté Neuf a choisi la résidence principale

• Génèse du projet
• Un marché sous-adressé mais massif (80 %)
• Une expertise difficile à développer

08:14 – La VEFA expliquée simplement

• Achat sur plan
• Appels de fonds
• Livraison & garanties

08:57 – Bien comprendre le besoin du client

• Comment le conseiller découvre réellement un projet RP
• Projections de vie, famille, quartiers, écoles

09:56 – Urgence du stock vs temps de réflexion du client

• Un équilibre à trouver
• Le timing dans le neuf n’est pas le même que dans l’ancien

10:24 – Les questions autour de la revente & la liquidité

• Les cycles immobiliers
• Les inquiétudes des clients sur le long terme

11:35 - Les avantages du neuf

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