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À noter : deux réformes récentes (réintégration des amortissements dans la plus-value depuis février 2025, durcissement du micro-BIC pour les meublés de tourisme) modifient l'équilibre du LMNP. Le statut reste pleinement en vigueur, mais faites confirmer votre stratégie par un expert-comptable.

Le LMNP désigne le fait de louer un logement meublé sans que cette activité constitue votre profession principale. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers, ce qui ouvre droit à l'amortissement comptable du bien : l'atout majeur de ce statut.

Vous relevez du LMNP tant que vos recettes locatives annuelles issues de la location meublée restent inférieures à 23 000 € ou inférieures au total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal. Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), avec un régime fiscal et social différent.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire simple, sans paperasse. Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles et d'amortir le bien, ce qui écrase souvent l'impôt à zéro pendant plusieurs années. Pour la plupart des propriétaires avec charges ou emprunt en cours, le régime réel reste plus avantageux, même s'il demande un accompagnement comptable.

Pour une location meublée longue durée classique (bail d'habitation, étudiant, mobilité), l'abattement reste fixé à 50%, avec un plafond de recettes relevé à 83 600 € sur les revenus 2026-2028 (contre 77 700 € sur les revenus 2025). Ce cadre concerne environ 80% des bailleurs LMNP et demeure inchangé par les dernières réformes.

Au régime réel, le bien est amorti comptablement par composants (structure, toiture, agencements, mobilier), conformément aux articles 39 A et 39 C du Code général des impôts. Cet amortissement, non plafonné, vient réduire chaque année le résultat imposable, ce qui permet souvent de ne pas payer d'impôt sur les loyers pendant 8 à 10 ans.

Oui, c'est le changement le plus structurant depuis février 2025 : les amortissements déduits au régime réel pendant la période de location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente la base taxable à la sortie. Des exceptions existent pour les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD, non concernés par cette réintégration.

Dans la grande majorité des cas de détention longue, le régime réel reste gagnant : payer moins d'impôt pendant 10 à 20 ans compense largement une plus-value plus taxée à la sortie. La réforme ne supprime pas l'amortissement, elle rééquilibre l'avantage vers les investisseurs qui conservent leur bien dans la durée plutôt que ceux qui revendent rapidement.

Oui, ces abattements sont maintenus malgré la réforme : exonération de l'impôt sur le revenu sur la plus-value au bout de 22 ans de détention, et exonération totale (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) au bout de 30 ans. Une stratégie de détention longue reste donc très peu fiscalisée à la revente.

La loi Le Meur (dite loi anti-Airbnb) a durci le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés : l'abattement est ramené à 30% avec un plafond de recettes fixé à 15 000 €, contre 50% et 77 700 € auparavant. Les meublés de tourisme classés conservent en revanche un abattement de 50%, aligné sur le seuil de la location longue durée.

Depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026, les prélèvements sociaux sont passés de 17,2% à 18,6% (la CSG étant portée à 10,6%). Cette hausse s'applique aux revenus locatifs meublés comme à la plus-value réalisée à la revente.

En SCI à l'IS, l'amortissement est déjà systématiquement réintégré dans le calcul de la plus-value (via la valeur nette comptable), sans abattement pour durée de détention, et avec une double imposition potentielle (IS puis flat tax à la sortie). La réforme LMNP ne rend donc pas la SCI à l'IS plus avantageuse par défaut : le bon choix dépend du profil fiscal, du projet de transmission et de la durée de détention envisagée.

En complément de la réforme fiscale, un DPE obligatoire et un enregistrement renforcé sont attendus pour les meublés de tourisme à partir de mai 2026, avec la possibilité pour certaines communes d'imposer des quotas. Ces mesures visent à mieux encadrer la location courte durée dans les zones tendues.

Non. Le statut LMNP reste pleinement en vigueur en 2026 : la loi de finances 2026 a même confirmé le maintien de l'amortissement par composants, sans plafonnement. Les réformes récentes rééquilibrent la fiscalité entre la période de détention et la revente, mais ne suppriment pas les fondamentaux du dispositif.

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