Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?

Investissement locatif, de résidence principale ou résidence secondaire : les raisons sont nombreuses pour acheter un bien immobilier. Avant de se lancer dans ce grand projet, il faut connaitre les frais à prévoir, en plus du prix d’achat. Quels sont-ils ?

Les frais de notaire en fonction du bien immobilier

Les frais de notaire communément appelés frais d’acquisition, sont les frais les plus connus par les potentiels acquéreurs d'un bien immobilier. Ils sont à ajouter au prix d’achat du bien. Ils regroupent les droits de mutation, les impôts et taxes. Ils se calculent à partir de la valeur du bien et de sa localisation.

Ces frais sont changeants en fonction de l’année de construction du projet immobilier.Si ce dernier a été construit dans une période de cinq ans avant l’achat alors il est considéré comme logement neuf. Dans ce cas de figure, les frais s’élèvent entre 2% et 3% du prix d'achat. En revanche pour un logement ancien (plus de 5 ans de construction) le taux augmente pour s’élever entre 7% et 8% du prix.

Par exemple, pour un logement ancien d’un coût de 250 000 €, le nouveau propriétaire devra régler 20 000 € maximum de frais de notaire, et 7 500 € s’il s’agit d’un bien immobilier neuf.

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Les frais d’agence immobilière

Lors d’une recherche d’un bien ou d’une vente de bien immobilier il est possible de faire appel à une agence immobilière. Ce choix n'est pas obligatoire mais acheter un logement avec une agence immobilière facilite les transactions de biens immobiliers, de la promesse de vente à la signature de l'acte . Acheteurs comme vendeurs immobiliers ont tout intérêt à passer par ces agences.

Ces frais ajoutent un montant allant de 3 à 10 % du prix de vente pour l’acheteur. Peu importe s'il s'agit d'un logement neuf ou ancien.  Par ailleurs, il est possible de négocier les frais d’agence lors de son achat. En effet, avec des prix de l’immobilier actuellement très élevés, la commission de l’agence immobilière, basée sur un pourcentage du prix, coûte très cher. La négociation va alors dépendre de l'état de votre marché immobilier local, de la concurrence et de la nécessité d’arriver rapidement à une entente sur le prix final entre le vendeur, l'acquéreur et l'agence.

En revanche, si l’acheteur souhaite passer par des sites de particuliers à particuliers pour devenir propriétaire, tel que Leboncoin, alors ces frais ne seront pas à prendre en compte. Il faut tout de même bien y réfléchir car il n’y aura pas d’intermédiaire pour vous fournir toutes les informations nécessaires à votre achat et il y a de nombreux points à vérifier avant l’achat d’une maison ou d’un appartement. Un agent immobilier vous fournira un certain nombre d’informations, en fonction de son implication dans la vente et de son professionnalisme.

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Crédit immobilier et assurance emprunteur

Il est commun lors de l'achat d'un bien immobilier, de recourir au crédit immobilier. Ces crédits sont liés à des frais annexes à rembourser tels que :

• L’assurance
• Les frais de dossier
• Les coûts de garanties

Contracter un prêt immobilier signifie que vous allez faire face à ces frais supplémentaires.  Les intérêts représentent souvent la dépense la plus conséquente d'un crédit immobilier. Ils dépendent de plusieurs choses :

• La durée de remboursement du crédit : Plus la durée est longue, plus le taux est élevé car plus la banque prend de risques.
• Le profil de l'emprunteur : Notamment si vous avez un apport personnel important et une situation financière et professionnelle stable.
• La situation économique générale et le marché : la banque vous propose un taux concurrentiel qui correspond à peu prêt à ce que propose le marché

Ainsi, le coût d’un prêt immobilier n’est pas fixe, il varie selon plusieurs critères tels que le montant de l’apport de l’acheteur, la durée du prêt et enfin de son taux d’intérêt.

Il est important de savoir que l’assurance d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire, mais qu’elle est vivement recommandée par les organismes à l’initiative du prêt. Selon l’âge, la situation professionnelle ou encore la situation de santé de l’emprunteur, le prix de celle-ci peut être modifiée.

Taxe d’habitation et taxe foncière d'un bien immobilier

Lors de la déclaration des impôts, le propriétaire ou le locataire d’un bien immobilier au 1er janvier se voit s’acquitter de la taxe d’habitation et/ou de la taxe foncière. La taxe d’habitation s’adresse aux personnes qui sont locataires ou aux propriétaires qui ne mettent pas en location leur bien. La taxe foncière, elle, est due aux propriétaire des logements. Les deux taxes sont calculées d’après plusieurs critères dont la valeur locative théorique du bien, établie par l’administration fiscale, mais aussi du taux d’imposition qui varie d’une commune à l’autre.

En ce qui concerne la réforme de la taxe d'habitation, seuls les foyers aisés (dont le revenu fiscal de référence excède un certain plafond) doivent s'acquitter de l'impôt local sur leur résidence principale, avant la suppression totale de l'impôt en 2023. Ils vont bénéficier d'un dégrèvement de 65 %, quel que soit leur revenu en 2022. Les ménages qui ne sont pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et dont le revenu fiscal ne dépasse pas un certain seuils bénéficie d'une exonération totale ou dégressive.

Pour la taxe foncière, il s'agit d'un impôt collecté chaque automne par l’Etat et reversé aux collectivités locales (communes, intercommunalités et départements). Cela leur permet de financer les équipements collectifs et les services dispensés aux administrés (entretien de la voirie, financement des équipements sportifs, subvention de la cantine scolaire…). L’Etat conserve toutefois une petite part des recettes en guise de dédommagement des frais de gestion occasionnés par la collecte et le reversement de cet impôt.

Le cas des charges de copropriété d'un bien immobilier

Les charges de copropriétés sont correspondent à tous les frais générés pour le fonctionnement et l’entretien d’un regroupement de propriétaire. Elles sont dues par la ou les personnes propriétaire à la date d’exigibilité, c’est-à-dire au début de chaque trimestre. La plupart du temps, il est convenu entre les deux parties d’une répartition des charges si la transaction a lieu au cours d’un trimestre.

Les travaux sont votés par la copropriété. Les propriétaires doivent donc s’acquitter de ces charges jusqu’à la vente de leurs biens. Ils peuvent toutefois donner leur droit de vote au futur propriétaire qui en sera alors redevable. Le calcul de la répartition du paiement des charges entre les copropriétaires est défini dans le règlement de copropriété. Il varie en fonction de la nature des charges et du lot de chaque propriétaire. Les copropriétaires désignent un représentant, le syndic de copropriété, afin de gérer l’entretien et le bon fonctionnement de celle-ci, en collaboration avec le conseil syndical.

Et en termes de coût ?  Les charges moyennes d’un logement dans une copropriété sont en forte hausse. En 2018, elles atteignaient 25.8 € par mètre carré en France.

En résumé, un investissement immobilier ne se résume pas qu'à l'achat du bien, il faut également se renseigner sur la fiscalité, les prêts immobilier et préparer un plan de financement adéquat. Le coût total dépasse souvent les attentes. Valorissimo propose une plateforme qui met en avant des projets d'achats à travers différents programmes immobiliers.

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